ブリティッシュコロンビア州バンクーバーの一戸建て住宅を超えて

サイドヤードありまたはサイドヤードなしの複数の Plex オプション。 出典: レーンファブ。

サイドヤードありまたはサイドヤードなしの複数の Plex オプション。 出典: レーンファブ。

カスカディア中の人々が住宅価格と家賃の高騰に苦しむ中、指導者らは一戸建て住宅が圧倒的に多い中、より多くの「中間住宅」の選択肢を合法化しようと躍起になっている、あるいは合法化しようとしている。 路地裏の家や裏庭のコテージ、デュプレックスやトリプレックスなどのオプションで一部の地域では問題を解決できるかもしれませんが、大都市ではより大規模で迅速なソリューションが必要です。

ブリティッシュコロンビア州バンクーバーは、高層地区がほんの一握りであることを考えると、おそらく交通中心の開発で過大評価されていると言えます。 市は2009年にいち早く路地裏住宅を合法化したが、当時は「裕福な住宅所有者グループの怒りを買うことなく」よりコンパクトで環境に優しい住宅を追加する段階的な方法とみなされ、中には人が見ることができるかもしれないことにショックを表明した人もいた1 路地裏の家は、米国では裏庭のコテージ、義理のスイート、ボーナス ハウス、または付属住宅ユニット (ADU) としてよく知られています。 それ以来、約 4,500 戸の路地住宅がそこに建設され、2028 年までにさらに 4,000 戸が計画されています。人気があり、2018 年の時点で、新築住宅の 45% に路地住宅が含まれており、その多くには付属の義母も組み込まれています。法務スイート。

14年後、バンクーバーの計画担当者は現在一戸建て住宅に制限されている地域も含め、市内全域で4棟および6棟の集合住宅を合法化することを提案した。 新しい提案では、市内の低密度ゾーン全体で建物の規模をわずか16％増加させることが可能となる。 また、より多くの戸数が許可されることになり、敷地の広さに応じて 4 戸または 6 戸の住宅が許可されることになります。 現在、ほとんどの戸建て住宅エリア（母屋、それに付属の義理のスイートと裏通りの家）で許可されているユニットは 3 つだけです。

提案されている住宅密度の 16% 増加は、数十年にわたる無策を埋め合わせるのに十分ではありません。 かつては手頃な価格だったイーストバンクーバーの一戸建て住宅価格は、わずか過去 10 年間で 100% 上昇しました。 しかし、バンクーバーの住宅地の81パーセントではこれらの住宅以外は何も許可されておらず、一戸建て住宅の高額な価格を支払う余裕がない人は事実上排除されており、バンクーバーのような郊外が大半を占める比較的人口密度の高い都市でさえ凍結されている。

この結果は驚くべきことではない。バンクーバーの人口増加は周囲の郊外に比べて遅く、戸建て住宅の価格は市の西側で330万ドルにまで膨れ上がっており、ほとんどの家庭には手が届かない。

もし私たちがそれほど困難ではない住宅問題に直面しているのであれば、この許容密度の 16% の増加は理にかなっているかもしれません。 しかし、私たちの問題はそれよりも大きく、解決策も同様でなければなりません。 一戸建て住宅のゾーニングをやめて、バンクーバーの人々がこの街を故郷と呼ぶ手段を増やす時が来ました。

Plex デザインのレンダリング。 出典: レーンファブ。

路地の住宅が合法化されてから 14 年が経過し、その結果は現れ、価格は大幅に上昇しています。 次に何をするにせよ、少なすぎる、遅すぎるという同じ間違いを犯さないようにしましょう。 十分な努力を十分に迅速に行う精神で、私たちは都市の高層ビルと一戸建て住宅が支配する近隣地域との間のギャップを埋めることを目指して、次の目標を設定しました。

これらすべてを兼ね備えた新しい住宅の形とはどのようなものでしょうか？ 私たちが提案するのは、6 戸、8 戸、または 10 戸の住宅を備えたモジュール式の反復可能な集合住宅である「the Plex」です。

プレックスは、人々が家族を育て、友人と会い、愛する地域の静かな通りで生活するための場所です。 人々が戸建て住宅で連想する大きなユニットと庭のスペースと、アパートの歩きやすさと手頃な価格を組み合わせたものです。

共用の屋上パティオとソーラーパネルに加え、前後のバルコニーを設置することで、街並みを活気づけ、近隣住民の交流を可能にします。 あらゆる能力の居住者に完全なアクセシビリティを確保し、エネルギー効率の高いパッシブハウス基準に合わせて設計し、樹冠や緑地を保存または追加することもできます。 うますぎるような気がしませんか？

そうではありません。 典型的な西側の 50 フィート x 122 フィートの敷地では、次のようになります。

バンクーバーの西側に典型的な、幅 50 フィートの敷地にあるプレックス。 出典: レーンファブ。

幅33フィートの東側の敷地でも機能します。 2 番目の敷地を追加して、その間の側庭をなくすこともでき、オプションはさらに増えます。

イーストバンクーバーの幅 33 フィートの狭い敷地に 8 プレックスがあることを想像してください。 出典:レーンファブ。

この種の小さな集合住宅は、時代遅れの用途地域規則、つまり最も高価な種類の住宅、つまり専用敷地の一戸建て住宅以外の住宅を禁止する規則に縛られているすべての都市で検討する価値がある。 プレックスは、あらゆる種類の地域に、手頃な価格、歩きやすさ、住宅の豊かさの向上をもたらす可能性があります。

容積率を約 2.0 として、標準的な戸建て住宅の敷地に、大きな 3 ベッドルームが 4 部屋、または 1 または 2 ベッドルームが 8 部屋建てられます。

最初の最も重要な目標は、密度を高めることです。

プレックスでは、バンクーバーの既存の一戸建て住宅向けゾーニングスケジュールの多くの要素からの逸脱が必要となる。最も重要なのは、建物の内部床面積と敷地面積の比率である「床面積率」(FSR) である。2米国の用語は容積率（FAR）。 現在、市が許可するデュプレックスの最大 FSR は 0.70 です。 一戸建て住宅の場合、それは 0.86 です (住宅保持の一部のケースでは、市はさらに 0.10 を補助します)。許容可能な FSR を約 2.0 に増やすことは、プレックスが 4 つの大きな 3 ベッドルーム ユニットまたは 8 つの 1 ベッドルーム ユニットを提供できることを意味します。一般的な戸建住宅用地。 新築住宅が多いですね。

対照的に、バンクーバー市が現在検討中の提案では、現状をわずかに上回る 1.0 FSR のみが許容され、エネルギー効率の高い建設では最大 1.2 FSR が許容されます。

高さ制限に関しても、市は4階建てのプレックスを建設できるようにするために、最大9.5メートルの3階建ての高さを高くする必要がある。 また、最小セットバック（敷地境界線からの距離）、特に敷地深さの少なくとも 20 パーセントである前面セットバックの現在の要件を調整することは、デザインの創造性を高め、より大きな裏庭をサポートすることになります。

市は、屋外ではなく建設することで、敷地内の既存の最大 60 パーセントの不浸透性表面を維持することができます。 それは水が浸透できないあらゆる表面であり、プレックスの敷地の多くを浸透性のままにしておくことは、各街区の下水道システムをアップグレードする必要がなく、下水道システムへの負担を軽減し、緑地を保護することなく都市全体に建設できることを意味します。 4 階建てのプレックスでは、不浸透性の表面をわずか 50 パーセントに減らすことができ、同時に、約 1,000 平方フィートの住宅 8 棟からなるアクセスしやすいエネルギー効率の高いコミュニティを提供できます。

最後に、バンクーバーのゾーニング規則では、庭のスペースを再考し、側庭よりも裏庭を優先する必要があります。 密度の低い田舎や郊外では、裏庭がメリットをもたらします。 しかし、都市部の狭い敷地では、日光がほとんどなく、隣接する家の壁の陰惨な景色が見える、暗く残された空間になる傾向があります。 代わりに「付属建物」（古い都市では一般的な慣行である壁を共有するように隣接する建物を設計する）を選択すると、裏庭が完全に不要になり、はるかに広くて使いやすい裏庭が得られることがよくあります。

モントリオールのような、ゾーニング前の古い都市では、付属の建物が人気の選択肢です。 出典: ブリン・デイビッドソン

さらに、付属の建物設計により、Plex を保温または涼しく保つために必要なエネルギー量を大幅に削減できます。 都市は高密度化と気候危機への対処の両方を目指す中で、「サイドヤードは必要なのか、それともサイドヤードなしでより良い建物を建てることができるのか?」と問うことができます。 プレックスは後者を示唆しています。

最後に、密度を優先するということは、小さな家が積み重なっていることだけを意味するわけではないことに注意することが重要です。 Plex は魅力的なモジュラー設計で、世代を超えた家族が同居するための大型の共通ユニットを簡単に組み込むことができるほか、単身者やカップル向けの多数の小型ユニットを簡単に提供でき、中型のデザインやその間のあらゆる用途に対応できます。

さまざまなサイズのオプションを使用したプレックスのレンダリング。 出典: レーンファブ。

区画整理により地価の上昇が見込まれる場合は、その値上がりを補うために手頃な価格の要件や現金の拠出を課します。

プレックスを合法化すれば、より多くの人が土地の費用を共有できるようになるため、手頃な価格が向上します。 しかし、この提案により手頃な価格を改善できる方法がさらに 3 つあります。

プレックスが手頃な価格を促進する最初の方法は、現金支払いまたは敷地内で手頃な価格のユニットと引き換えに住宅密度の追加を許可する「密度ボーナス」です。 上記の 4 階建てバージョンの価格はおそらく市場価格に合わせなければなりませんが、1 階または 2 階を追加することで建物の価値が高まり、ある程度の密度ボーナスをサポートできるようになります。

第二に、都市での住宅供給が増えると価格と家賃が安定するという研究結果が増えています。 さらに、新築市場価格の住宅により、近くの既存住宅がより手頃な価格になります。 これは、より高価な市場価格の住宅を建設する場合にも当てはまります。低所得者および中所得者世帯は、残りのユニットを巡る競争が減ることで恩恵を受けるからです。 バンクーバーを拠点とするUBCの経済学者2名による路地裏住宅に関する調査では、路地裏住宅が近くの住宅、特に裕福な地域に価格下落圧力を及ぼしていることが判明した。

そして最後に、プレックスの居住者に対するテナント保護は、現在戸建住宅地域にある地下室や路地の住宅の居住者よりも強力になる可能性がある。 バンクーバーのテナント移転および保護政策 (TRPP) は 5 ユニット以上の建物にのみ適用され、これらのスイートを所有して利益を得ている小規模の家主にとっては抜け穴となっています。 ただし、Plex 設計には通常 5 つ以上のユニットが含まれるため、TRPP でそれらをカバーします。

プレックスの事前ゾーン設定とその設計の事前承認により、コストと時間のかかる土地の組み立ての必要性を回避する小ロットの建設が可能になります。

規制上の障害を取り除くことは、プレックスの成功にとって不可欠である。

都市計画では、指導者らの漠然とした住宅促進の約束が、それを実現するための実際の政策と一致しないことがよくある。 高尚なレトリックが現実によって損なわれている一例は、グランドビュー・ウッドランド・コミュニティ計画です。 住民議会を巻き込んだ、長く物議をかもした独自の協議プロセスを経て2016年に採択されたこの計画は、近隣に1万人の新たな住民を呼び込み、「さまざまな住宅形態を提供することで住宅ストックを増加、多様化する」ことを約束した。

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それ以来何が起こったのでしょうか？ グランドビュー・ウッドランドは市内の他の場所よりも多くの人口を失った。 この計画自体は、ほとんどの新築住宅を汚染された幹線道路に押し込むことになる。

コミュニティグループとの数カ月、数年、さらには数十年の協議を必要とする複雑な政策は、表面的には進歩的に聞こえる可能性があります。 しかし、これらのプロセスが、困難に直面している人々と切実に必要とされている住宅との間に立ちはだかる場合、それらは逆のことになります。

現在、バンクーバーでは大邸宅や一戸建て住宅には公聴会が必要ありません。 厳格な承認プロセスを経る必要があるのは、通常より手頃な価格のアパートメントだけです。 プレックス スタイルのアパートのプロセスは、一戸建て住宅に必要なプロセスと同じように面倒なものではなく、より多くの住宅をより迅速に建設するのに役立ちます。

最後に、単一敷地内でのアパート建築の許可により、建設が迅速化され、コストが削減され、新しい種類の小規模開発業者に機会が開かれます。 現時点では、何年にもわたって複数のロットを組み立てるための忍耐強い資本と潤沢な資金を持っているのは大規模な開発業者だけです。 単一ロットの開発を許可することで、小規模、ファミリー向け、ニッチな建築業者のより幅広いプールがこのスペースに参入し、創造性と能力に貢献できるようになります。

汚染された幹線道路にアパートを限定する慣行をやめ、新しいアパートを市内のあらゆる地域に広げます。

次に、バンクーバーの戸建て住宅ゾーン全体でプレックスを許可すべきです。 シェーン・フィリップスが著書「Affordable City」の中で書いているように、「私たちが最も歩きたい世界で最高の場所、つまり世界中のパリやバルセロナは、主要幹線沿いにだけ密集しているのではなく、あらゆる方向に密集しています。」

したがって、指導者は、特定の区画や特定のエリアを選択するのではなく、バンクーバー スペシャル、地下スイート、その前の家の路地と同じように、プレックスがバンクーバー全体で繰り返されることを単純に許可する必要があります。

狭いベースのアップゾーニングは、開発を狭い範囲に集中させることで、その特定のエリアに関するシグナルを送り、価格の上昇につながる可能性があります。 一方、より分散されたアップゾーニングでは、1 つの場所への影響が軽減され、開発、建設、密度がより広いエリアに分散されます。

ほとんどの戸建て住宅とは異なり、エレベーターを設計に組み込み、どの階にもアクセスできるようにします。 プロセスの合理化と駐車場の削減による節約は、追加コストを十分に補ってくれます。

一戸建て住宅は、車椅子を使用している人やその他の障害や移動制限のある人にとってアクセスしやすくするのが常に比較的困難でした。 障害者の権利擁護団体が、すべての利用者のアクセシビリティを確保する政策を徐々に勝ち取ってきたため、バンクーバー市は、身体障害のある人々にとってこれらの住宅をよりアクセスしやすく、少なくとも「訪問しやすく」することを目的とした多くの規則を採用しました。 例としては、幅の広いドアやメインフロアの必須のトイレなどが挙げられます。

しかし市は、一戸建て住宅の最も一般的な設計（各戸に玄関ドアが 1 つで内部階段が多数ある）がそもそもアクセス不能であり、隣接する階が存在しない地下室のある住宅ではさらに悪いことに、これまで一度も取り組んできていない。外の地面へ。 長屋やタウンハウスなどの他の典型的なタイプの地上住宅にも、同じアクセシビリティの欠点があります。

プレックスは、地上入口と階間のエレベーターを備え、戸建て住宅のアクセシビリティを向上させる可能性があります。 エレベーターがなくても、住戸の 4 分の 1 がアクセス可能となり、これは現在のほとんどの戸建て住宅よりも多い。 他のすべてが同じであれば、エレベーターはコストを追加します。 しかし、駐車場などの他の高価な要件を取り除くことで、全体のコストを増加させることなくこの改善を行うことができます。 これは価値観の問題です。敷地内に車の保管場所を設けることを義務付けたいのでしょうか、それともむしろ近所や家をすべての国民が利用しやすいものにしたいのでしょうか。

サイドヤードありまたはサイドヤードなしの複数の Plex オプション。 出典: レーンファブ。

戸建住宅に混じって、単一の敷地に建てられたアパートやプレックス。 出典: レーンファブ。

バンクーバーの歴代市議会は「一戸建て住宅と高密度のアパートの間の住宅をさらに提供する」と約束してきた。 これまでのところ、これは地下室のスイートや小さな路地の住宅を意味していました。 最新の提案では、都市全体で 4 つのユニットについて、密度を 16% わずかに増加させるというものです。 低密度地域における手頃な価格の問題の規模を考えると、それだけでは十分ではありません。

バンクーバーの独自の土地利用計画は、「主に一戸建ておよび二世帯住宅地域への集合住宅の侵入を防ぐために」1927年に導入され、ほとんどの住宅地への集合住宅の立ち入りを禁止することで、現在もその機能を果たし続けている。 それに加えて、新しいアパートの建物は通常、何年にもわたるプロセスで職員、一般市民、市議会によって精査されるため、切望されている住宅の建設が遅れ、大規模な新規住戸の流入のボトルネックが生じています。

現在、戸建住宅専用に区画されている市の住宅地の約80パーセントに、33フィート×122フィートの敷地を自分で購入できる余裕のある人だけが、安全で手間のかからない住宅を持つことができる。 それはあまり多くの人ではありません。 さらに悪いことに、裕福ではない8世帯から10世帯が団結して、その裕福な世帯よりも土地を競り落とし、その上に質素なアパートを建てることは現在違法だ。 それは間違いで、プレックスのようなアパートの選択肢を合法化すれば、より多くの人が都市のより多くの場所に、シンプルで順応性があり、再現可能な小さなアパートの建物に住む余裕ができるようになるでしょう。 プレックスは、バンクーバー、そしてそれ以降の都市住宅の進化における次のステップとなる可能性があります。

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